Parties communes spéciales, quezaco
15 février 2019
En copropriété on connaît tous les parties privatives et les parties communes. La notion de parties communes spéciales vient d’être créée par la loi Elan(1) et intégrée dans la loi du 10 juillet 1965. Que recouvre ce terme de parties communes spéciales et quelles conséquences dans la gestion de la copropriété ?
Parties communes spéciales : droits des copropriétaires
Les parties communes spéciales dans une copro sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont leur propriété indivise.
Tel est le cas d’une copropriété avec plusieurs bâtiments. Si on veut vendre le couloir du bâtiment B, par exemple, seuls les copropriétaires de ce bâtiment pourront voter la cession de cette partie commune spéciale.
A savoir : la jurisprudence allait déjà dans ce sens.
Qui dit parties communes spéciales sous-entend, évidemment, charges payées uniquement par les copropriétaires de ces parties et votées par eux. Pas question d’imposer à toute une copropriété les travaux de ravalement sur un seul bâtiment.
Toutes les décisions concernant ces parties communes seront prises au cours d’une AG spéciale regroupant les propriétaires concernés ou lors de l’AG de tous les copropriétaires. Dans ce dernier cas, un vote spécifique sera organisé pour les seuls copropriétaires profitant de l’usage et de l’utilité de ces parties communes.
Parties communes spéciales : obligations du syndic
Pour exister ces parties communes spéciales doivent être expressément mentionnées dans le règlement de copropriété. Les syndics ont l’obligation de modifier le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec la loi et cela dans les 3 ans de sa publication(1). Et cette disposition est d’application immédiate.
Conséquence, tout syndic gérant une copropriété comprenant des parties communes spéciales doit inscrire à l’ordre du jour de chaque AG la question de la mise en conformité du règlement de copro. La décision doit être prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
(1) Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018.
© Sylvie Peylaboud-Lesur Immobilier, février 2019